纵观产业及产业园发展，从1970年代末至今，中国产业园区发展已经经历了4个阶段，现正进入第5个发展阶段。

产城融合更多是站在城市和区域发展规划的角度。从园区的角度来看，产业园的精细化和专业化之路还在继续，而且专业化的要求越来越高。从目前资本市场来看，已经发行的4只REITs产品的标的都是专业化产业园区，一定程度说明了专业化产业园区发展的必然趋势。

如何打造成功的专业化产业园？

01

产业深耕，获得产业源动力

深耕产业要求产业园运营商需要具备实业思维，了解实体产业和产业链，了解实体企业在不同发展阶段的发展需求，以及实体产业人的需求。目前越来越多的产业地产开发运营商开始成立产业研究院，但产业研究院不应该只是研究产业地产，而应该更多的专注行业研究。

02

专业服务，打造产业服务力

基于产业深耕，根据产业特性和需求提供个性化服务，打造园区的产业服务力。深圳创维创新谷通过打造“深圳5G+8K+AI+云”联合实验室发展产业平台服务，有效实现园区价值溢价，以高于周边项目50%的溢价在逆市中获得市场认可，在淡季创造每个月数万平方米的租赁佳绩。

03

行业定制，形成产品竞争力

深耕行业就需要为行业提供个性化的空间载体，比如个性化厂房、实验室、检验检测平台等，又因为行业的特殊性，不同行业对此类空间可能存在完全不同的要求。

为行业企业定制产业空间，既能吸引行业企业，也能形成产品溢价。比如深圳生物医药产业园项目的租金大致可分为两个档次，普通园区租金在35-55元/㎡/月，提供CDMO平台、中试平台、危化品储存间、双回路电力系统等专业化产品和配套的园区，租金能达到75-100元/㎡/月。

04

产业社群，形成产业凝聚力

专业化产业园区因为聚焦行业发展，更容易形成产业社群。在具体园区运营中，主要针对企业家和产业科技人才打造产业社群。比如围绕企业家，可以通过企业家俱乐部、沙龙聚会等形式，形成企业家长期互动和短期交流协同的机制；围绕产业科技人才提供行业聚会、技术研讨、兴趣社区、交友互动等社群服务。通过丰富多元的社区服务，不仅能为园区企业和科技人才形成凝聚力，更能为开发运营主体凝聚更多行业企业。

05

数字孪生，拥抱行业趋势力

数字经济时代，产业园运营从智慧运营走向数字孪生，未来专业化产业园将是集聚线下、线上虚拟共同发展的数字孪生集合体。线下产业空间形成的企业和人才集聚，通过产业社群运营，形成线上产业平台，打造依托服务的产业集合体，而非依托空间的产业园区，突破空间界限，拥抱未来无限可能。

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